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代表取締役 鈴木 篤志のブログ

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【注文住宅】の土地探しで誰も教えてくれない事故物件の謎⁉

2021.05.21

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皆さんこんにちは。

愛知県江南市の注文住宅、リフォーム工事の工務店「きごころホーム」代表の鈴木です。今回は、「事故物件を自分で見つける方法」についてお話したいと思います。

土地を探していると、「事故物件」ではないか気になる人もいるのではないでしょうか。「事故物件=その土地で人が死亡した物件」と捉える人も多いでしょう。

しかし事故物件の定義は、不動産会社ごとで異なります。

極端に言えば、同じ物件でも不動産会社によって、事故物件扱いされるかどうかが変わるということです。そこで今回は事故物件を見分ける方法についてお話しします。

Qそもそも事故物件とは?



A
実は取り扱いが曖昧で明確な判断基準がないので、フリー百科事典『ウィキペディア(Wikipedia)』の概要を元にお話しを進めていきたいと思います。

ウィキペディアによると

事故物件(じこぶっけん)とは、広義には不動産取引や賃貸借契約の対象となる土地・建物や、アパート・マンションなどのうち、その物件の本体部分もしくは共用部分のいずれかにおいて、何らかの原因で前居住者が死亡した経歴のあるものをいう。

ただし、死亡原因によって事故物件と呼ばないものもあるなど、判断基準は明確に定まってはいない。

と書いてあります。


Q私の祖母は自宅で亡くなってるんだけど・・・それも事故物件?



A
確かに『殺人』『自殺』『自然死』と死亡した経歴のあるものですが、家族の誰かが寿命で亡くなるのは普通のことなので、事故物件という取り扱いではないと思います。


あくまでも事例ごとに決めるのが普通であり、各不動産仲介業者が事故物件と定めるかどうか判断しているようです。




Qもしそうなら仲介業者が隠してる場合がある?




A
そうした入居者の不利益を防ぐため、『瑕疵(かし)担保責任』という宅地建物取引業法のルールがあり、それを守らないと、営業停止などペナルティーになります。



Q瑕疵とはなんですか?




A
『瑕疵』とは本来備わっているべき機能などが備わっていないことをいいます。ようは物件の欠陥を担保する責任があると定められており、

事故物件は『心理的瑕疵』や「物理的瑕疵」に相当するとされます。


Q心理的瑕疵とはなんですか?




A
買主がその事実を契約の前に知っていれば購入の判断を躊躇していたような瑕疵です。

例えば、その物件で過去に自殺や他殺、事件・事故が発生した、周辺に嫌悪施設があるなどです。




Q嫌悪施設とは




A
墓地、パチンコ屋 葬儀屋、風俗店、高速道路、飛行場、鉄道などを指します。





Q物理的瑕疵とは?



A
建物自体にシロアリ被害や雨漏りが生じている、構造上の欠陥があるなどですこうした、こうしたリスクを回避するため、同法でも告知義務が定められています。

ただし、告知義務はあるものの、その期間については明確に定められていません。これについてもケースごとに売り主さんと相談しながら決めています


Q土地の場合、建物がなければ(更地)事故物件ではないのでは?



A
大前提として、事故物件の建物を取り壊して更地にしたとしても、その土地が「事故物件」であることに変わりはありません。

建物を取り壊したからといって、告知義務がなくなるわけではありません。

したがって、土地(更地)であっても、事故物件として売却の手続きを進めなければなりません。


Qどうしたら事故物件と教えてもらえる?

A
あくまでも「物件を仲介する不動産会社が事故を知っていること」が前提です。


ときには、売り主が不動産会社に対しても事実を伏せていたり、売り主も仲介業者も変更になったりして、過去に何があったか把握できないケースの場合も

「もちろんオーナーが申告しないのは告知義務違反で、訴訟の対象になりうるNG行為ですがです。

過去には、売却にり売り主が変わった物件で、かつ管理会社も変更になり、引き継ぎできちんと申し送りされず、後から事故物件の存在を知るケースもありましす。


Q自分で事故物件どうか調べる方法はある?

A
相場より安すぎる

事故物件の相場は、心理的瑕疵の内容によって異なります。
自殺の場合は20~30%、殺人の場合は30~50%下がると言われています。 なお、跡地は心理的瑕疵が軽減される可能性が高いため自殺で10~20%、殺人で20~40%下がると考えられます



物件概要に記載がある、これはは「告知事項あり」、「心理的瑕疵あり」などが、備考欄に載っています。
「事故物件」と記載されているページはほとんどないので、覚えておきましょう。

インターネットで調べる

嘘の内容が載っていることもあります。物件の評価を下げるためにウソの情報を書き込んだり、間違った物件名で書き込まれたりしているケースもあるため、情報を見極めることが必要です。


気になる点があれば、不動産会社に必ず確認しておきましょう。

が多く、一般的な不動産価格よりも安い価格で売買されます。


Q具体的にインターネットで調べ方を教えてください。

A
あくまでも自己責任になりますので、必ず不動産屋さんに確認してください。

ここでは、参考程度というとらえ方でお願いします。




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時代とともに、事故物件への理解も寛容になってきているのかもしれません。

とはいえ、事故物件を「不気味」「不安」に感じる人は、購入を決断する前、府相談屋に遠慮なく聞いたり相談してみる事をオススメします。


きごころホームでも毎週土日、今回お伝えできなかった事など、見学会、勉強会、おうちの何でも相談会を開催しています。ぜひ活用してください






今回は「【注文住宅】の土地探しで誰も教えてくれない事故物件の謎⁉」をお伝えしました。



それではまたお会いしましょう きごころホーム鈴木でした。